延迟履行合同义务应当如何处理

　　【案情介绍】

　　2013年8月6日，郑某作为出卖方(甲方)、钟某、曲某作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的××市××路XXX弄XXX号XXX室房屋以及21号车位，总房价款为4，740，000元(包含车位转让款100，000元);首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)2，370，000元，包含尾款50，000元。第二期房价款为1，070，000元。其他房价款：乙方应于2013年12月28日前支付甲方房价款1，300，000元。交房及尾款为甲、乙双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50，000元。交易过户为甲、乙双方应于2013年12月28日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。税费承担为根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担为全部由乙方承担。违约责任为乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同。甲、乙任何一方依据本条约主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。协议补充约定为：甲乙双方协商约定乙方于8月10日前支付甲方定金50，000元，8月28日前支付1，600，000元，10月20日前支付770，000元，11月20日前支付700，000元，12月28日前支付600，000元。8月28日支付的1，600，000元已包含尾款50，000元。

　　2013年11月2日，郑某作为卖售人(甲方)、两钟某、曲某作为买受人(乙方)签订《××市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定乙方购买甲方所有的××市××区××路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积为137.65平方米)，转让价款为3，740，000元。合同第四条约定甲方于2014年2月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，双方确认，在2013年12月29日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同另约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付期限第二日起算至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。当日，郑某作为卖售人(甲方)、两钟某、曲某作为买受人(乙方)另签订《××市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定相关事宜。

　　2013年11月3日，经相关税务部门审核，钟某、曲某代郑某向税务部门支付了出售系争房屋的相关税款合计119，693.18元。

　　2013年11月16日，郑某向钟某、曲某发出《通知》，称本次签订的合同与8月6日的约定多有冲突，而且价格明显不对，与上次约定差异巨大，还签阴阳合同以逃税，本人将承担重大法律风险，交易过程中还发现实际计税方式与之前签订合同时的描述差异巨大，总之本次合同约定已经违反了国家的相关法律、法规精神，也严重损害了本人合法权利，依法合同应无效。本人已多次要求解除无效的合同。现重申：原8月6日合同有效并应当履行，但由于不公平给卖方造成的损失应由受益方承担或返还，同时应立即撤销于2013年11月2日签订的合同及附件，立即返还已经出具但并未收到款项30万元的收据一张。买方应重新依法订立网签的合同。2013年11月18日、同年11月26日，钟某、曲某先后向郑某发出告知，要求郑某尽快办理注销系争房屋的抵押，后钟某、曲某会支付房款700，000元。

　　2013年11月26日，郑某向钟某、曲某发出通知要求钟某、曲某去交易中心依法办理重新审税、缴税等相关事宜。2013年12月11日，郑某结清系争房屋原有的银行贷款。当日，郑某再次向钟某、曲某发出通知称钟某、曲某拖延付款，且有其中一期700，000元的款项拖延已超过20天，现通知郑某自今日始解除与钟某、曲某签订的系列合同。

　　2013年12月14日，钟某、曲某向郑某发出《告知函》，告知双方签订的系列合同均为合法有效，应继续履行，郑某无正当理由提出的解除合同行为为无效法律行为，郑某未办理房屋贷款的行为属严重违约，应承担相应的违约责任。

　　2013年12月27日，郑某向钟某、曲某发出通知函，称通知钟某、曲某就解除合同后应返还余款办理手续;如仍欲购房应重新商议，另立合同。

　　2014年1月1日，钟某、曲某再次向郑某发出《告知函》，告知郑某单方解除合同无法律效力，郑某方违约。钟某、曲某已于2013年12月24日按约将700，000元房款通过转账方式支付给郑某等。

　　郑某称除2013年11月18日的这份函件外，其余上述钟某、曲某发出的三份告知函均收到。钟某、曲某称收到郑某发出的上述四份函件。

　　【拓夫律师分析】

　　郑某、钟某、曲某就系争房屋及产权车位的买卖于2013年8月6日签订的《房屋买卖合同》及于2013年11月2日签订的两份《××市房地产买卖合同》均合法、有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。郑某认为钟某、曲某未按约支付房款，特别是未按约于2013年11月20日前支付700，000元房款，已构成违约，郑某有权单方解除上述买卖合同。对此，我们认为，之前的几笔房款，钟某、曲某虽有迟延数日支付的情况，但郑某以实际行动即于2013年11月2日签订了××市房地产买卖合同表明其放弃追索钟某、曲某的违约责任。而郑某于2013年11月16日及之后数次向钟某、曲某发函称应立即撤销、解除双方签订的房屋买卖合同，重新订立网签的合同等，故钟某、曲某有理由中止履行买卖合同，钟某、曲某无违约行为。郑某称在钟某、曲某及中介公司要求下，签订了阴阳价款的房地产买卖合同，故合同部分条款无效。因郑某、钟某、曲某均认可郑某出售系争房屋可得房款总计为4，740，000元，所有税收由钟某、曲某承担，故郑某、钟某、曲某于2013年11月2日签订的××市房地产买卖合同形式上虽有瑕疵，但不影响合同的效力，故对于郑某的上述意见，难以采信。

　　现郑某拒绝出售系争房屋，要求解除上述买卖合同，属于违约，应承担相应的违约责任。郑某要求钟某、曲某支付违约金的请求，缺乏事实与法律的依据，难以得到支持。

　　基于钟某、曲某目前无法承诺贷款银行能按约向郑某发放贷款1，070，000元，且郑某现无能力将该笔款项交至法院代管账户，故上述买卖合同实际无法继续履行，以解除为宜。

　　合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，郑某应将钟某、曲某已支付的房款3，020，000元返还给钟某、曲某，同时郑某、钟某、曲某应共同前往税务部门办理相关退税手续。现钟某、曲某要求郑某返还其已支付的房款3，020，000元及替郑某支付的税款119，693.18元的请求，郑某表示同意，可予准许。对于钟某、曲某提出要求郑某按合同约定支付房价款20%的违约金即948，000元的请求，郑某认为该约定过高，要求法院调整。故我们以钟某、曲某实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定郑某应支付的违约金。

　　对于钟某、曲某要求郑某按每日1，510元支付自2013年12月30日起至实际办理过户之日止的延迟履行违约金的反诉请求，基于该请求系合同约定的郑某继续履行买卖合同应承担的违约责任，如上所述，现双方签订的房地产买卖合同无法继续履行，故钟某、曲某的该主张难以得到支持。

　　【相关法律条文】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。