河北省固安县人民法院
民 事 判 决 书
（2023）冀1022民初6098号
原告：熊瀛，女，1980年4月1日出生，汉族，北京市大兴区人，现住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：张坤，北京市拓夫律师事务所律师。
被告：张綦慧，女，1978年1月1日出生，汉族，北京市东城区人，现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：雷哲，河北则阳律师事务所律师。
被告：永定河房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市固安县工业园区。
法定代表人：张立河，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。
被告：幸福基业物业服务有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区第五大街商业街坊HB118号。
法定代表人：黎毓珊，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：纪俊友，系该公司员工。
委托诉讼代理人：韩亚男，系该公司员工。
原告熊瀛与被告张綦慧、永定河房地产开发有限公司（以下简称永定河公司）、幸福基业物业服务有限公司（以下简称幸福物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2023年10月18日立案后，依法由审判员崔建华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊瀛及其委托诉讼代理人张坤、被告张綦慧的委托诉讼代理人雷哲、被告永定河公司的委托诉讼代理人王天涯、被告幸福物业公司的委托诉讼代理人纪俊友、韩亚男均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告熊瀛向本院提出诉讼请求：1、判决被告共同赔偿我房屋财产损失、维修费等共计64238元及鉴定费18500元。2、判决被告对涉案的房屋外墙及楼顶进行维修并保证不再渗漏。3、判决被告支付我维修期间的租房费及其他损失60000元。4、诉讼费由被告承担。
事实和理由：我系河北省固安县牛驼温泉孔雀城7.2期业主，被告永定河公司为该项目的开发商，被告幸福物业公司为该项目的物业服务公司。我的0005100101室房屋南侧二楼主卧、次卧每当雨季便不断渗漏，导致房屋及装修家具及一楼潮湿发霉毁损严重、该房屋长达三年无法居住。期间，被告幸福物业公司进行过简单维修并建议我购买雨搭，但无法改变漏水状态。现被告永定河公司出售房屋主体存在质量问题，被告幸福物业公司在接受我投诉反馈后未履行服务职责，二被告公司始终未修复合格，并且拒绝提供相邻方信息，致我财产受损二被告公司有不可推脱的法律责任，我无奈，为维护自身合法权益不受侵犯，特依法提出起诉，请求法院依法判如所求。
被告张綦慧辩称，我对于原告房屋受损产生的损失表示同情，也非常理解原告的处境，因为对于开发商所交付的房屋，我的房屋也存在漏水问题，对于原告的损失及损失数额，在合理合法的范围内我不持异议，对于原告要求的对其所述的二楼楼顶，也就是我所述的三楼楼底进行防水维修，我愿意全力配合，但我不应承担任何赔偿责任。对于鉴定意见中的两条漏水原因，即1、下雨后雨水积聚于三层阳台，因排水口处未作防水，水从排水口漏至墙体内，造成房屋漏水；2、三层南侧阳台栏板或栏板与三层阳台地面交接处等细部构造部位防水施工控制不良，水沿薄弱部位渗入墙内，造成房屋漏水，均与我无关。
我的房屋三层阳台设计结构为开放式阳台，当初的设计是符合法律规定的，开发商在建造过程中就应当按照开放式阳台的施工方式进行施工，并且在我与开发商签订的商品房买卖合同中明确写明阳台位置为“防水处理，预留面层做法”，可以看出阳台位置的防水问题应当在开发商设计及建房过程中就做好了防水处理，后续因为开发商阳台漏水问题导致的任何问题均与我所属的三楼无关，应当由开发商承担责任。
我的装修聘用的是具有专业资质的尚品怡园（北京）装饰工程有限公司，装修的整个过程都是经过严格的设计、论证及精细的施工的，对于应当属于我的责任已经完全避免，装修公司对于阳台的施工也是基于开发商设计、施工的基础上进行的合理施工，并无任何问题，对于后续使用过程中导致的漏水问题，不是我所能控制的，因此我对于楼下的漏水不应承担任何责任。
我的房屋数年无人居住，处于空置状态，在几年前楼下装修的过程中就曾经出现过类似往楼下漏水现象，我也因为漏水将钥匙交给物业进行保管，并且对漏水进行过数次维修，此事原告是知晓的，该漏水的问题应当在几年以前就解决了，并且物业也就此漏水问题向原告表示过已经维修完毕，不会再出现类似情况。因此，漏水情况物业公司应当承担责任，与我无关。
房屋防水问题属于房屋质量保证范围内，因为此漏水问题在质保期间就出现过数次，因此应当在房屋质量保证范围内继续保修，因为质量问题导致的任何损失也应当由被告永定河公司承担赔偿责任。即使是因为我所属房屋漏水导致的原告损失，也应当由被告永定河公司及被告幸福物业公司承担赔偿责任，我不应承担任何赔偿责任。
综上，我请求法院在查清事实的基础上，查明漏水原因，依法区分漏水的责任，并依法驳回原告要求我承担责任的全部诉讼请求。
被告永定河公司辩称，我公司交付的房屋质量合格，漏水原因不可归责于我公司，原因是我公司在交房前已对房屋诉争部位实施了防水措施，原告所购房屋存在上层建筑，业主对其房屋进行了二次装修导致防水层被破坏，应当由相应当事人承担相应责任。本案并非人身侵权纠纷，原告所要主张的其他损失没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。
被告幸福物业公司辩称，根据鉴定报告显示，原告房屋发生渗漏的原因是三层阳台防水及排水口存在问题，该阳台属于被告张綦慧的专有部分，不在我公司的物业服务范围内，因此原告房屋所遭受的损失与我公司的物业管理无关，原告无权要求我公司承担责任。原告所主张的财产损失应当以司法评估报告为准，其所主张的房租费等其他费用均不是本案所必然发生的损失，该请求没有事实和法律依据，综合以上意见，请求人民法院依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告为固安县牛驼温泉孔雀城和玺泉境小区5幢10单元XXX室业主；被告张綦慧为该小区5幢10单元XXX室业主；被告永定河公司为该小区的开发建设单位；被告幸福物业公司为该小区的物业服务公司。
原告于2017年7月28日接收了被告永定河公司向其交付的案涉房屋。
被告张綦慧于2017年7月29日接收了被告永定河公司向其交付的房屋，双方在商品房买卖合同附件三：装饰、设备标准中约定阳台为防水处理，预留面层做法。双方在补充协议中约定，若被告张綦慧有偿或无偿取得地下室、半地下室、小院、绿地或露台，除非被告永定河公司与被告张綦慧另有书面协议约定被告张綦慧对上述地下室、半地下室、小院、绿地或露台享有所有权，否则被告张綦慧仅享有使用权（且使用权主体不得与该商品房所有权主体相分离）。被告张綦慧在使用时不得改变其形状、大小及用途，不得妨碍其他业主生活或危害公共安全，并应当遵守国家法律法规之规定及《物业服务合同》、《业主规约》之约定，上述地下室、半地下室、小院、绿地或露台有偿或无偿取得均应由被告永定河公司与被告张綦慧另行以书面协议约定，其具体情况（如位置、形状等）以被告永定河公司出具的示意图为准，示意图与交付现状不符的，以交付现状为准。双方在牛驼温泉孔雀城和玺泉境项目交房标准中载明阳台、露台地面标准为防水处理，预留面层做法。
被告永定河公司向被告张綦慧出具的廊坊市商品住宅质量保证书中载明屋面防水的承诺保修期间为5年。
2017年9月10日，案外人王开健与案外人尚品怡园（北京）装饰工程有限公司签订北京市家庭居室装饰装修工程施工合同，约定将被告张綦慧所有的牛驼温泉孔雀城7.2期0005100XXX室房屋交由该公司进行家庭居室装修。装修期间，案外人尚品怡园（北京）装饰工程有限公司对被告张綦慧所有的该房屋三层阳台地面处进行了300×300地砖铺设处理。
被告永定河公司与被告幸福物业公司的分支机构幸福物业服务有限公司固安分公司签订的牛驼温泉孔雀城7.2期和玺泉境、御玺泉境前期物业服务合同中约定被告幸福物业公司的服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与被告幸福物业公司协商一致另有约定的除外。
自2020年8月开始，原告接收的案涉房屋二楼主卧室南侧外墙及餐厅西墙南角等处出现部分浸水。
后经原告报修，被告幸福物业公司对浸水原因进行查找，并进行了部分维修，但浸水问题未得到妥善解决。
2022年9月26日，经原告申请本院依法委托鉴定机构科鉴集团有限公司对涉案房屋维修方案、漏水原因进行鉴定。2023年3月24日，鉴定机构科鉴集团有限公司作出科鉴[2022]建鉴字第67号科技咨询鉴定意见书，鉴定意见为：固安牛驼镇温泉孔雀城7.2期05100XXX号熊瀛房屋漏水原因有两个方面：1、下雨后雨水积聚于三层阳台，因排水口处未作防水，水从排水口漏至墙体内，造成原告房屋漏水；2、三层南侧阳台栏板或栏板与三层阳台地面交接处等细部构造部位防水施工不良，水沿薄弱部位渗入墙内，造成原告房屋漏水。维修方案为：1、原告房屋西外墙、南外墙保温板外侧做法剔除，按原做法重新恢复；2、三层南侧阳台防水层及其上部做法剔除，按原做法重新恢复；排水口处补做防水层；3、南外墙二层玻璃明显水痕擦拭干净；4、一层客厅西墙壁纸全部清除，墙面发霉部位剔除抹灰层至基层，15厚1:3水泥砂浆抹平压光，饰面层按原做法重新恢复，西墙整体更换相同壁纸粘贴；5、二层南卧南墙、东墙壁纸全部清除，墙面水痕、发霉部位剔除抹灰层至基层，15厚1:3水泥砂浆抹平压光，饰面层按原做法重新恢复，南墙、东墙整体更换相同壁纸粘贴；6、二层西卧复合地板全部更换安装等价值、同材质的地板。
2023年4月9日，原告对该鉴定意见提出异议，认为维修方案中缺少主卧地板的维修方案。2023年4月13日，鉴定机构科鉴集团有限公司致函本院，回复：经查阅固安县人民法院转交我公司的光盘，光盘显示二层南卧复合地板拼缝处开裂；维修方案：二层南卧复合地板全部更换安装等价值、同材质的地板。
因申请鉴定，原告花费检验鉴定技术咨询费15000元。
经原告申请本院依法委托鉴定机构河北致远房地产资产评估有限公司对涉案房屋财产损失的市场价值进行评估。
2023年6月26日，鉴定机构河北致远资产评估有限公司作出致远评报字（2023）第127号资产评估报告，评估结论为：于评估基准日2023年6月15日固安县人民法院委托评估的熊瀛所属的房屋财产损失评估价值为40663元。其中包含西、南外墙保温板外侧墙面剔除及重做费用17774元。
2023年7月9日，原告对该资产评估报告提出异议，认为该资产评估报告中房屋财产损失明细表中缺少第一次的维修费用。2023年7月13日，鉴定机构河北致远房地产资产评估有限公司对其异议进行回复：关于原告提出的已维修的项目（7.2期2021年已维修费用清单），双方当事人就此项未达成一致认可确认，故未将此项纳入致远评报字（2023）第127号资产评估报告内。现申请人对此项提出异议，该公司针对此争议项的维修费用进行了价值咨询，并在7.2期2021年维修费用咨询明细表中载明评估价值为23575元。
因申请评估，原告花费评估费3500元。
以上事实，有原被告当庭部分陈述，原告提交的冀（2023）固安县不动产权第0××2号不动产权证书复制件一份、商品房买卖合同及附件复制件一份、网站截图复制件二张、科技咨询鉴定意见书复制件一份、科鉴集团有限公司回复函复制件一张、聊天截图三组、资产评估报告复制件一份、评估报告异议书回复复制件一份、微信支付截图复制件一组、中国光大银行账户定制明细查询清单复制件一份、收入证明复制件一份、诗曼尼全屋定制购货产品清单复制件一份、昌遂家居建材销售合同复制件一份、河北增值税普通发票复制件二张，被告张綦慧提交的商品房买卖合同及补充协议复制件一份、入住通知书复制件一份、廊坊市商品住宅质量保证书复制件一份、身份证复制件一张、北京家庭居室装饰装修工程施工合同复制件一份、工程施工设计方案复制件一份、聊天截图复制件一组、钥匙借用登记表复制件一份、施工图复制件一组、尚品怡园别墅施工工艺主要材料明细复制件一份、收据及ＰＯＳ单复制件二份、装饰工程预算书复制件一份、承诺书复制件一份、装修工程施工队责任书复制件一份、温馨提示复制件一份、装修承诺书复制件一份、装修管理服务协议复制件一份、业主装修承诺书复制件一份，被告永定河公司提交的牛驼温泉孔雀城入住流转单复制件一份，被告幸福物业公司提交的前期物业服务合同复制件一份、平面图复制件一份、图片一张等证据在案佐证。
本院认为，根据相关法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。本案中，根据鉴定机构对漏水原因的鉴定，就下雨后雨水积聚于三层阳台，因排水口处未作防水，水从排水口漏至墙体内，造成案涉房屋漏水的鉴定意见，因被告永定河公司在与被告张綦慧签订的商品房买卖合同中已约定，其应对该房屋阳台进行防水处理，现被告永定河公司在向被告张綦慧交付房屋前并未对房屋的三层阳台排水口处进行防水处理，且在房屋质量保证期限内就开始出现浸水问题，其存在明显过错，且与原告的受损之间存在因果关系，故其应对原告的损失承担相应的赔偿责任。被告永定河公司虽提出其已对案涉部位进行了防水处理，但其并未提交相应的证据予以证实，故本院不予采信。就三层南侧阳台栏板或栏板与三层阳台地面交接处等细部构造部位防水施工不良，水沿薄弱部位渗入墙内，造成案涉房屋漏水的鉴定意见，系被告张綦慧在对房屋进行装修过程中施工不良所致，其亦存在明显过错，且与原告的受损之间存在因果关系，故其亦应承担相应的赔偿责任。被告幸福物业公司在其履行物业职责过程中并不存在过错，且通过原告提交的聊天记录等证据材料来看，其已尽到物业管理职责，故其对原告的损害不应承担赔偿责任。因被告永定河公司与被告张綦慧分别实施了侵权行为造成原告的损害，且难以确定责任大小，故二被告应平均承担原告的财产损失。经鉴定机构鉴定，原告的财产损失为40663元，原告因申请鉴定花费的鉴定费用18500元，合计59163元，为原告合理损失，应由被告永定河公司与被告张綦慧各赔偿29581.50元。对原告提出的被告应赔偿其剩余部分的财产损失的诉请，因原告的现有证据不足以支持其诉请，且三被告均不认可，故本院不予支持。对原告提出的判决被告对案涉的房屋外墙及楼顶进行维修并保证不再渗漏的诉讼请求，根据鉴定报告确定的漏水原因，如果维修需对排水口进行防水处理，对三楼南侧阳台栏板或栏板与三层阳台地面交接处等细部构造部位也需要进行防水处理，综合本案实际情况，被告永定河公司和被告张綦慧对此应承担共同维修的义务。二被告应当对上述部位进行维修，达到正常使用的目的。被告张綦慧及被告永定河公司赔付原告的各项经济损失中已包含西、南外墙保温板外侧墙面剔除及重做费用，其应对案涉房屋外墙部分自行进行修复，故对原告要求被告对案涉房屋外墙部分进行维修的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条、第一千一百七十二条、第一千一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第六十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张綦慧于本判决发生法律效力后十五日内一次性赔付原告熊瀛各项经济损失29581.50元。
二、被告永定河房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内一次性赔付原告熊瀛各项经济损失29581.50元。
三、被告永定河房地产开发有限公司、张綦慧于本判决发生法律效力后三十日内将被告张綦慧所有的牛驼温泉孔雀城和玺泉境小区5幢10单元XXX室的三层南侧阳台排水口及三层南侧阳台栏板或栏板与三层阳台地面交接处等细部构造部位处做好防水处理，修复完毕。
四、驳回原告熊瀛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3155.00元，减半收取1577.50元，由原告熊瀛负担297.50元，由被告张綦慧负担640.00元，由被告永定河房地产开发有限公司负担640.00元。限本判决书生效后五日内向本院交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向河北省廊坊市中级人民法院在线提交上诉状。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 崔建华
二〇二三年十二月十一日
法官助理 张 伟
书 记 员 王 山
